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商業

湖南衡陽上半年商品房少賣 6.38%,這周松綁樓市但一天后重新收緊 | 好奇心小數據

謝金萍2018-12-29 19:58:31

這可能與衡陽整體經濟變化、人口流動相關。

2017 年 10 月,衡陽發布《關于規范市城區新建商品房銷售價格行為的通知》,實施新房限價銷售。

一年后的 12 月 26 日,衡陽發布《關于暫停執行<關于規范市城區新建商品房銷售價格行為的通知>的通知》,解除新房限價銷售。

僅過了一天、也就是 12 月 27 日,衡陽撤銷《關于暫停執行<關于規范市城區新建商品房銷售價格行為的通知>的通知》,重新實施新房限價銷售。

衡陽是湖南經濟總量第四大城市、2010 年一度成為常住人口第一的城市 —— 對,比省會長沙還多了大概 100 萬人 —— 但如果不是上面這些頻繁發布、撤回的文件,它大概會跟大部分三四線城市一樣成為“沒有新聞的城市”。

被來回提及的“限價銷售”,是去年衡陽對中央政府樓市調控基調的回應之一,主要限制開發商賣房子的價格,求商品房定價、漲幅需經過申報、申請許可,實時明碼標價,且不得擅自更改價格銷售。理論上這一政策實施后,一手房的交易價格對評價一個地方的樓市好壞已經沒有什么意義了,因為數據失真了。

當時全國幾乎所有高低線城市都在執行這一政策,包括北京、深圳、杭州等。這被認為是對房價和開發商最直接的行政干預措施之一,其它還包括提高交易環節費率、延長賣房凍結期、提高社保繳費年限之于購房資格的門檻等。

按照衡陽今年的說法,“限價政策發揮了作用,本地房地產市場銷售價格穩定”。所以原本決定明年元旦起暫停執行這一政策。但是按照衡陽住宅與房地產信息網披露的數據,今年前 7 個月衡陽商品房面積和銷售套數增速為負數——分別為 -6.73% 和 -6.38%,銷售額漲了 26.32%至 155.26 億元。

銷售額增加的原因在于房價的提升——衡陽商品房中 80% 為住宅商品房。7 月當地住宅均價為 6425 元/平方米,同比增長 37.96%,比去年限價后——11 月均價 5206 元/平方米高 23.4%。

實際上衡陽不是中國今年第一個松綁樓市調控政策的城市。本月 18 日,菏澤率先宣布取消限售。10 天內 7 城明確或被報道稱出臺了 9 個與樓市“松綁”相關的政策。但它們都有一個特點,即政策被廣泛解讀后,監管部門會對政策釋義,強調政策的延續性、只是執行力度上會有所不同。衡陽也一度拿到了“第一”,第一個取消限價的城市。

結果公文發布一天后,政府宣布撤回,理由是“衡陽房住建局對當地房地產市場預期和判斷不準確、‘暫停限價’影響有悖于初衷”。

10 天內 7 城出臺 9 個與樓市“松綁”相關的政策

18 日

菏澤取消限售

19 日

廣州不再限制2017 年 3 月 30 日前土地出讓成交的房地產項目限售對象

19 日

深圳工、農、中、建四大國有銀行深圳分行下調首套房貸利率較基準利率

19日

廣東珠海市金灣、斗門兩區放寬購房資格要求,從繳納 5 年社保降至 1 年即可

21 日

有報道稱,杭州放寬當地購房要求,即原要求外地戶籍需 3 年內繳滿 2 年社保,補繳不算;現調整補繳不超過 3 個月,提供相關文件后,也滿足購房要求。隨后杭州住保房管在微博回應稱,該政策已從去年執行,目前杭州未放松限購政策。

24 日

廣州放寬公積金提取的門檻,赴周邊六城買房即可申請

26 日

湖南衡陽 2019 年元旦起暫停限價

27 日

網傳合肥已口頭放寬限購三個月,當晚合肥房管局回應稱未出臺正式文件,以文件為準,口頭不算。

27 日

湖南衡陽政府撤銷“暫停限價”

而這一來一回的政策,這背后衡陽房地產市場發生了什么?

據《中國經濟周刊》報道,2016 年 8 月衡陽市政府發布化解商品房庫存通知,大力支持農民進城購房、首付款比例低至 20%,提高棚改貨幣化安置比例——即以貨幣補償被拆遷棚戶區居民,比例從 2014 年的 9% 提至 2016 年的 48.5%;同時在住房貸款利率、稅費、落戶等各方面做了一系列優惠政策?!昂怅柡芸斓搅藷o房可賣的境地,”該報道稱。

2017 年衡陽中心城區累計銷售商品房 4.6 萬套、面積 507.35 萬平方米、金額 256.02 億元,同比增長 20.21%、20.79% 和 37.90%。尤其是 2017 年 12 月,衡陽市中心城區住宅銷售均價同比增幅高達 106.58%。根據《中國經濟周刊》的報道,到了今年 5 月,衡陽城區的住宅去化周期一度減少至 5.5 個月。

在這種情況下,開放商加大了對衡陽的房地產開發投資。衡陽統計局數據顯示,該投資領域的增速從今年年初 26.9% 一路高漲至 8 月的 58.4% 后,9 月、10 月累計增速略微下滑,但仍達 54.47% 和 54.4%。與此同時,今年前 11 個月以來,當地商品房新開工面積也保持著 20% 的增速。

隨著年初、7 月國家棚改政策收緊,整體風向發生了改變。恒大研究院的一份房地產行業研究報告指出,三四線城市財政收入相對更加依賴于土地出讓金,但今年三季度以來大部分城市土地出讓金增速均為負。

政府從國有土地出讓中分得土地出讓金,計入基金預算收入;從房屋買賣環節征收相關稅費,計入一般公共預算收入。而一般預算收入如果少于預算支出,就形成財政赤字。2017 年以來,衡陽的財政赤字壓力正在加劇。今年截至 11 月末的年內累計赤字達到 324.26 億元。而這種狀況似乎還將繼續。

衡陽的整體經濟增速也開始下滑。盡管統計局公布今年前三季 GDP 增速分別為 8.2%、8.3% 和 8.57%。但按當期和上期 GDP 絕對值計算的名義 GDP 增速卻是 9.89%、1.94% 和 -4.52%。衡陽統計局并未披露兩組數據計算差額的原因。但如果按照后面一種計算方式,上半年衡陽經濟增速在湖南 14 個市、州里墊底。

與此同時,衡陽常住人口自 2015 年達到 733.75 萬人后已連續三年下滑。而且,當地老齡化人口加速。2017 年 60 歲和 65 歲以上老人人口分別為 127.53 萬人和 82.1 萬人,占比 17.7% 和 11.39%,為 2000 年以來新高。衡陽自 2000 年進入人口老年型城市。

作為一個沒有人口矛盾的城市,衡陽住宅理論由當地人消化。但現在年輕人去外地工作,留著的老人買新房子大概率靠棚改貨幣化 —— 而它現在也在收緊。

“衡陽選擇了一個不好的時機來松綁樓市,因為 1-2 月是農民工回家過年高峰期,他們可能會因此搶購家鄉的房產。衡陽政府可能希望抓住機會推動市場,但更高層次的權威可能擔心這一改變反而刺激價格上漲?!薄?a rel="nofollow">南華早報》援引物業分析師陳磊(音譯)報道稱。


制圖/馮秀霞

題圖來源:The Roaming Platypus on Unsplash,有裁剪

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